등기부등본 보는 법

등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 기록한 가장 기본적인 서류입니다. 경매·공매에서 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지 판단하는 출발점이 됩니다. 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다.

세 부분으로 나뉩니다

구분	내용	경매에서 중요한 이유
표제부	소재지·면적·구조 등 기본 정보	물건 동일성 확인
갑구	소유권 관련 사항(소유자, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)	말소기준권리 탐색
을구	소유권 이외 권리(저당권, 전세권, 지상권 등)	말소기준권리 탐색, 인수 여부 판단

갑구와 을구의 권리는 접수 날짜와 순위번호에 따라 우선순위가 정해집니다. 이 순서가 권리분석의 핵심입니다.

말소기준권리를 찾으세요

경매에서는 특정 기준이 되는 권리(말소기준권리)를 기준으로, 그보다 늦은 권리는 대부분 소멸하고 그보다 빠른 권리는 매수인이 인수합니다.

• 보통 가장 먼저 설정된 저당권·압류·가압류·담보가등기, 경매개시결정 등이 기준이 됩니다.
• 이 기준보다 앞선 임차인·지상권 등은 매수인이 떠안아야 할 수 있습니다.
• 기준보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 사라지는 것이 일반적입니다.

다만 예고등기·유치권처럼 등기부만으로 판단하기 어려운 권리도 있어, 매각물건명세서·현황조사서와 함께 종합적으로 봐야 합니다.

예시 1 — 안전한 구조 (가상 예시)

아파트 등기부에 아래 순서로 권리가 기록된 경우.

접수일	구분	내용	판정
2019.04.01	을구	A은행 근저당권 채권최고액 1억 8천만 원	← 말소기준
2020.06.15	갑구	임차인 김○○ 전입+확정일자, 보증금 7,000만 원	후순위 → 소멸
2021.11.20	갑구	B 가압류 2,000만 원	후순위 → 소멸
2023.03.05	갑구	임의경매개시결정	후순위 → 소멸

결론: 말소기준(근저당권) 이후에 임차인이 전입했으므로 후순위입니다. 낙찰자는 임차인 보증금을 떠안지 않아도 되며, 가압류도 함께 소멸합니다. 구조가 단순한 물건입니다.

예시 2 — 선순위 임차인이 있는 위험 구조 (가상 예시)

순서가 조금 바뀌면 낙찰자의 부담이 크게 달라집니다.

접수일	구분	내용	판정
2018.09.10	전입신고	임차인 박○○ 확정일자, 보증금 1억 원	← 대항력 있음
2019.04.01	을구	A은행 근저당권 채권최고액 1억 2천만 원	← 말소기준
2023.05.12	갑구	임의경매개시결정	후순위 → 소멸

결론: 임차인 전입일(2018)이 말소기준(2019)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 낙찰자는 임차인 보증금 1억 원을 추가로 떠안을 수 있습니다. 낙찰가에 이 부담을 반드시 반영해야 합니다.

등기부 확인 체크리스트

• ✅ 가장 최근 발급일 기준 등기부등본을 직접 확인했는가(인터넷등기소 발급)
• ✅ 갑구·을구에서 말소기준권리(최선순위 저당권·압류·가압류 등)를 찾아 날짜를 특정했는가
• ✅ 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠른지 비교했는가
• ✅ 선순위 가등기·가처분·예고등기처럼 말소기준과 무관하게 인수될 수 있는 권리는 없는가
• ✅ 등기부만으로 판단이 어려운 유치권·법정지상권 가능성이 있는지 현황조사서와 교차 확인했는가

빌드업100은 등기부등본의 권리 순서를 AI가 분석해 말소기준권리와 인수·소멸 권리를 자동으로 구분해 드립니다.

안내: 이 글은 일반적인 정보 제공이며, 개별 물건은 등기부·공고문 확인과 전문가 검토가 필요합니다.