압류재산 공매란 무엇인가

압류재산 공매는 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 국가나 지방자치단체가 압류한 뒤, 그 재산을 팔아 체납된 세금을 회수하는 절차입니다. 세무서나 지자체가 압류한 재산의 매각을 한국자산관리공사(캠코)에 맡기면, 캠코가 온비드를 통해 공개적으로 매각합니다. 빚을 갚지 못한 부동산을 처분한다는 점은 경매와 비슷하지만, 그 출발점이 “세금 체납”이라는 점이 다릅니다.

경매와의 차이

항목	법원 경매	압류재산 공매
매각 주체	법원	캠코(온비드)
근거 절차	민사집행법 경매	행정기관 체납처분
입찰 방식	오프라인 기일입찰(대면)	온라인 기간입찰(비대면)
유찰 후 가격	회차마다 최저가 감액(법원 감정가 기준)	회차마다 예정가격 단계적 인하
권리 소멸 여부	말소기준 이후 권리 소멸 원칙	일부 권리가 자동 정리되지 않을 수 있음
명도	낙찰 후 인도명령 신청 가능	낙찰자가 직접 협의·소송으로 해결

유찰과 예정가격 인하 구조 (가상 예시)

공시지가 5,000만 원짜리 토지가 공매에 나온 경우.

회차	예정가격(가상)	결과
1차	5,000만 원	유찰
2차	4,500만 원 (10% 인하)	유찰
3차	4,050만 원 (다시 10% 인하)	낙찰

결론: 회차가 반복될수록 예정가격이 내려가므로, 인기 없는 물건은 기다릴수록 낮은 가격에 입찰할 기회가 생깁니다. 단, 감액 폭과 회차 구조는 공고문에서 개별 확인해야 하며 물건마다 다릅니다.

입찰 전 꼭 확인할 점

압류재산은 권리관계 확인이 특히 중요합니다.

• 압류만 잡힌 줄 알았는데 선순위 임차인이나 다른 권리가 함께 있을 수 있습니다.
• 명도는 낙찰자가 직접 해결해야 하는 경우가 많습니다(법원 경매처럼 인도명령 신청이 안 될 수 있습니다).
• 공매는 경매와 달리 일부 권리가 자동으로 정리되지 않을 수 있으니, 공고문과 등기 내용을 꼼꼼히 비교해 인수할 권리가 무엇인지 미리 따져야 합니다.

예시 — 압류재산 공매 권리관계 확인 (가상 예시)

지방 단독주택, 공매 예정가격 8,000만 원.

접수일	내용	유형	검토 포인트
2015.06.30	임차인 윤○○ 전입, 보증금 3,000만 원	선순위 임차인	대항력 여부 확인 필수
2020.03.15	지자체 압류(체납세금 1,200만 원)	공매 원인	—
2023.01.10	공매 공고	캠코 온비드	—

결론: 선순위 임차인의 전입일이 압류보다 앞서므로 대항력이 있을 수 있습니다. 낙찰 후 보증금 3,000만 원을 인수해야 하는지 공고문과 등기부를 반드시 교차 확인해야 합니다. 가격이 싸다고 서두르면 예상치 못한 부담을 떠안을 수 있습니다.

압류재산 공매 입찰 전 체크리스트

• ✅ 온비드 공고문에서 예정가격·유찰 이력·입찰 기간을 확인했는가
• ✅ 등기부등본에서 압류 외에 선순위 임차인·저당권 등 다른 권리가 있는지 확인했는가
• ✅ 공매에서 자동으로 소멸하지 않을 수 있는 권리(선순위 담보권·임차권 등)를 파악했는가
• ✅ 점유자가 있다면 명도 방법(협의·소송)과 비용을 미리 추정했는가
• ✅ 낙찰 대금 납부 기한과 절차를 공고문으로 확인했는가(경매와 다를 수 있음)

빌드업100은 이런 압류재산 공매의 등기와 권리관계도 AI가 자동으로 분석해 위험을 미리 정리해 드립니다.

안내: 이 글은 일반적인 정보 제공이며, 개별 물건은 등기부·공고문 확인과 전문가 검토가 필요합니다.