공매(公賣)란 무엇인가

공매는 국가기관이나 공공기관이 가진 재산, 또는 세금을 내지 못해 압류된 재산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 대표적으로 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온라인 입찰 시스템 온비드(OnBid)를 통해 진행됩니다. 법원이 진행하는 경매와 목적은 비슷하지만, 주관 기관과 근거가 다르다는 점이 가장 큰 차이입니다.

경매 vs 공매 핵심 비교

항목	법원 경매	공매(온비드)
주관 기관	법원	캠코·온비드 (공공기관)
입찰 방법	법원 직접 방문 입찰	온비드 온라인 입찰
물건 출처	담보·강제집행 대상 부동산	세금 압류·국공유·신탁 재산 등
권리분석 서류	매각물건명세서·현황조사서·감정평가서	공고문·물건명세서 (서류 구성 다를 수 있음)
명도 책임	낙찰자가 직접 처리	낙찰자가 직접 처리
유찰 처리	일정 비율 하락 후 재매각	다음 회차로 가격 인하 재공매

공매에 나오는 재산의 종류

공매로 나오는 물건은 출처가 다양하며, 유형마다 분석 방법이 달라집니다.

유형	출처	주요 분석 포인트
압류재산	세금 체납으로 국세청·지자체가 압류	기존 권리관계 잔존 가능, 등기부 확인 필수
국유재산	국가 직접 보유 자산	용도 제한, 맹지 여부, 대부·매각 구분
공유재산	지방자치단체 보유 자산	지자체 규정·이용 조건 별도 확인
신탁재산	신탁회사 위탁 처분	신탁원부 확인 필수, 수익자·위탁자 관계 파악
금융기관 보유	부실채권 정리 재산	권리관계 복잡할 수 있음, 기존 담보 확인

출처가 다르면 권리관계와 분석 방법도 달라지므로, 같은 “공매”라도 유형을 먼저 구분해서 봐야 합니다.

온비드 회차 구조 — 같은 번호가 여러 번 보이는 이유

공매는 유찰되면 다음 회차에 가격이 낮아진 상태로 다시 나옵니다.

회차	최저입찰가 (참고 예시)	입찰 결과
1회차	1억5,000만원	유찰
2회차	1억3,500만원 (10% 하락)	유찰
3회차	1억2,150만원	낙찰

같은 물건 번호(관리번호)가 여러 번 보이는 것은 중복이 아니라 회차가 다른 것입니다. 현재 진행 중인 회차인지, 이미 종료된 회차인지 공고 날짜를 기준으로 구분해야 합니다.

사례 — 신탁재산 공매, 신탁원부 미확인 함정 (가상 예시)

항목	내용
물건	경기도 소재 오피스텔, 신탁공매
낙찰가	1억8,000만원
문제점	신탁원부 미확인, 우선수익자(은행)의 대출채권 1억5,000만원 잔존
결과	신탁 해지 조건 미충족으로 소유권 이전 지연, 분쟁 발생

• 신탁재산은 등기부에 “신탁”이라고 표시되고, 실제 권리관계는 신탁원부에 담겨 있음
• 결론: 신탁재산 공매는 반드시 신탁원부를 발급받아 우선수익자·수탁자·위탁자 관계를 확인해야 함. 신탁원부 없이 입찰하는 것은 내용을 모르고 계약하는 것과 같음.

공매와 경매 공통점 — 명도는 낙찰자 책임

경매든 공매든, 낙찰 후 점유자를 내보내는 명도는 낙찰자가 직접 처리해야 합니다. 협의 이사비·명도소송·인도명령 등 다양한 방법이 있지만, 시간과 비용이 추가로 소요됩니다. 입찰 전 점유자 현황과 명도 난이도를 반드시 판단해야 합니다.

입찰 전 체크리스트

• ✅ 물건이 압류재산·국공유·신탁재산 중 어떤 유형인지 먼저 구분했는가
• ✅ 현재 진행 중인 회차인지, 입찰 기간이 유효한지 공고 날짜를 확인했는가
• ✅ 신탁재산이라면 신탁원부를 발급받아 우선수익자 등 권리관계를 확인했는가
• ✅ 공고문 전문을 읽어 용도 제한·이용 조건·명도 현황을 파악했는가
• ✅ 낙찰 후 명도가 어려운 점유자가 있는지, 명도 비용을 포함한 총 취득 비용을 계산했는가

빌드업100은 온비드 공매 물건을 유형별로 구분해 AI가 권리관계를 자동 분석하고, 분석이 어려운 유형은 솔직하게 “분석 보류”로 안내해 드립니다.

안내: 이 글은 일반적인 정보 제공이며, 개별 물건은 등기부·공고문 확인과 전문가 검토가 필요합니다.